전세 집주인, 임대인 변경 시 확정일자, 계약서, 보증보험 다시 해야 할까?
최근 제가 전세살이를 하다가 집주인이 변경되는 경험을 했습니다.
여러분들 중에서도 전세 세입자로 계셨던 분들 중에서 계약 기간 중 집주인이 변경되는 경험을 하신 분들이 계실 것입니다. 이러한 상황에 처하게 되면 어떻게 대응해야 할지 모르겠어 당황스러웠을 것입니다. 이에 본 글에서는 집주인이 바뀌는 경우 세입자들이 알아야 할 주의사항 및 대응 방법에 대해 자세히 설명하고자 합니다.
<포스팅에서 다 알려드립니다>
-집주인/임대인 변경 시
1. 계약서 다시 써야하나?
2. 확정일자는 그대로인가?
3. 전세보증금 반환보증보험/ 전세대출에 가입상태라면?
계약서 다시 써야하나?
첫째로, 집주인이 변경되더라도 기존 전세 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다. 주택임대차보호법에 따르면 '임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계'하게 되므로, 별도로 계약서를 다시 쓸 필요가 없기 때문입니다. 또한 기존 계약 조건도 그대로 유지되므로, 새 집주인이 일방적으로 계약을 해지할 수 없으며 세입자 역시 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.
확정일자는 새로 받아야 하나?
그렇다면 만약 집주인 변경 후 계약서를 새로 작성한다면 확정일자는 어떻게 되어야 할까요? 이 경우에는 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 그렇지 않으면 향후 집주인이 변경되어 경매로 넘어가는 상황에서 배당 순위에서 기존의 선순위를 잃고 후순위로 밀려나게 됩니다.
하지만 기존 계약을 연장하면서 집주인이 보증금 증액을 요구한다면, 기존 계약은 그대로 유지한 채 보증금만 증액하는 내용의 변경계약서를 작성하는 것이 바람직합니다. 이때에는 증액된 보증금에 대해서만 새로운 확정일자를 받으면 되고, 기존 계약까지 모두 포함해 확정일자를 새로 받을 경우 선순위가 밀려나 불리해질 수 있습니다.
전세보증금 반환보증보험, 전세대출에 가입했다면?
한편 전세보증금 반환보증보험에 가입했거나 전세대출을 받은 경우에는 조치가 필요합니다. 보증보험에 가입한 상태라면 해당 보험회사에 임대인 변경 사실을 알리고 주채무자 변경을 신청해야 합니다. 이를 통해 보험회사에서 새 집주인에게 채권을 양도할 수 있습니다. 만약 이를 알리지 않으면 향후 보증금 반환이 거절될 수 있습니다.
전세대출의 경우에도 은행에 방문하여 전세대출 보증조건 변경 신청서와 임대인 변경 신청서를 작성, 제출해야 합니다.
요약하자면, 전세 계약 기간 중 집주인이 변경되어도 기존 계약서는 새로 작성하지 않는 것이 유리합니다. 다만 보증보험이나 대출이 있다면 반드시 해당 기관에 임대인 변경 사실을 통지하고 관련 서류를 제출해야 합니다. 이러한 사항들을 숙지하신다면 집주인 변경 시에도 전세 계약을 원활히 유지하실 수 있을 것입니다.
기타 더 자세한 내용, 변경사항은 추후 포스팅을 통해 안내드리도록 하겠습니다.
좋은 정보 놓치지 마시고 꼭 확인하시기 바랍니다.
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